Marktanpassungsfaktoren
Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken nach dem Sachwertverfahren ist die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt durch einen geeigneten Marktanpassungsfaktor zu berücksichtigen. Entsprechende Faktoren werden als Sachwertfaktoren von den örtlichen Gutachterausschüssen abgeleitet und in den jeweils aktuellen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.
Sachwertfaktoren sind Faktoren, mit denen der nach den Vorschriften der ImmoWertV abgeleitete vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und somit an den Verkehrswert (Marktwert) angeglichen wird.
Die Ableitung der Sachwertfaktoren erfolgt durch Kauffalluntersuchungen. Durch die Kaufpreissammlungen liegen den Gutachterausschüssen alle in ihrem Bezirk beurkundeten Grundstückskaufverträge vor. Diese werden von den Notaren automatisch nach Beurkundung an die Katasterämter übermittelt.
Bei der Ermittlung der Faktoren werden vom Gutachterausschuss die tatsächlich gezahlten Kaufpreise und die für die entsprechenden Objekte berechneten vorläufigen Sachwerte gegenübergestellt. Die Sachwertfaktoren fallen für unterschiedliche Grundstücksarten und unterschiedliche Grundstückslagen regelmäßig auch unterschiedlich aus. Des Weiteren sind sie im Regelfall abhängig von der Größe, der Lage, dem Alter, dem Bodenwert, der Restnutzungsdauer und der Höhe des Sachwertes.
Im Grundstücksmarkt in Niedersachsen ist erkennbar, dass der Sachwertfaktor mit steigenden Sachwerten ebenfalls regelmäßig ansteigt. Dieses bedeutet, dass im Regelfall für Gebäude mit hohen Sachwerten (aufwändige Häuser, sehr große Wohnhäuser) im Verhältnis ein geringerer Kaufpreis gezahlt wird, als für vergleichbar kleinere und einfachere Gebäude.
Für die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren ist es als großer Vorteil anzusehen, dass insbesondere die in Niedersachsen angesiedelten Gutachterausschüsse regelmäßig umfangreiche und aussagekräftige Sachwertfaktoren sowie weitere Umrechnungskoeffizienten in den Grundstücksmarktberichten ausweisen. Hierdurch kann die Verkehrswertermittlung exakter und damit auch für den Verbraucher nachvollziehbarer durchgeführt werden.
Die absolute Höhe des Sachwertfaktors ist nach den Erläuterungen des Grundstücksmarktberichtes in Niedersachsen im Wesentlichen von folgenden Einflussgrößen abhängig:
• von der Höhe des Sachwertes
Einfache Objekte mit geringem Sachwert erzielen relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als aufwendige Objekte mit hohem Sachwert
• von der Lage des Objektes
Objekte in guter Lage (hoher Bodenrichtwert) erzielen relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als Objekte in schlechteren Lagen
• vom Gebäudestandard des Objektes
Objekte mit hoher Standardstufe erzielen relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als Objekte mit niedriger Standardstufe (bei gleichem vorläufigem Sachwert)