Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren eines von drei normierten Wertermittlungsverfahren, die in der ImmoWertV ausgewiesen werden (§§ 21 – 23 ImmoWertV).
Das Sachwertverfahren kommt für solche Wertermittlungsobjekte in Betracht, für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Ersatzbeschaffungskosten des Objektes preisbestimmend sind. Dieses sind in erster Linie selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei deren Nutzung nicht der erzielbare Ertrag, sondern ein besonderer persönlicher Nutzen, wie z. B. die Annehmlichkeit des Wohnens, im Vordergrund steht.
Gewerbe- und Industrieobjekte sowie Mehrfamilienhäuser sind im Regelfall nicht als Sachwertobjekte anzusehen, weil es dem Nutzer dieser Objekte mehr als bei anderen Objekten um die Rendite geht.
Im Unterschied zum Ertragswertverfahren (bestehend aus einem Boden- und einem Gebäudeertragswert) besteht das Sachwertverfahren aus drei einzelnen Strängen:
• dem (vorläufigen mit dem Sachwertfaktor kompatiblen) Bodenwert
• dem (vorläufigen) Sachwert der baulichen Anlagen
• dem (vorläufigen) Sachwert der sonstigen Anlagen
Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne bauliche Außenanlagen) ist nach den Regelungen der ImmoWertV regelmäßig auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen (Normalherstellungskosten) zu ermitteln. Der Ermittlung dieser Herstellungskosten sind die für die Neuerrichtung nach Art der baulichen Anlage, ihrer Ausstattung und Beschaffenheit „gewöhnlichen bzw. marktüblichen Herstellungskosten“ zugrunde zu legen. Besonders preisgünstige oder extrem überzogene Herstellungskosten müssen dabei außer Betracht bleiben. Die Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten nach den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten (Summierung aller vorhandenen Baurechnungen) ist nicht zugelassen.
Im Rahmen der Sachwertermittlung wird üblicherweise auf die Kostenkennwerte der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) zurückgegriffen. Es handelt sich hierbei um standardisierte für bauliche Anlagen bestimmter Bauart (Gebäudearten), Ausstattung und Beschaffenheit (Gebäudestandards) üblicherweise anfallende gewöhnliche Herstellungskosten für die Errichtung (Neubau) einer vergleichbaren baulichen Anlage. Hierzu zählen auch die Baunebenkosten, insbesondere die Kosten der Planung, der Baudurchführung sowie Auslagen für notwendige Baugenehmigungen.
Zur Ermittlung des Sachwertes sind die zu berücksichtigenden Normalherstellungskosten mit einer entsprechenden Bezugseinheit zu vervielfachen. In der Sachwertermittlung ist die Bruttogrundfläche als Flächenbezugsgröße der baulichen Anlagen zugrunde zu legen.
Die so ermittelten gewöhnlichen Herstellungskosten sind gem. § 23 ImmoWertV einer linearen Alterswertminderung zu unterziehen.
Unter Berücksichtigung der baulichen Außenanlagen sowie der sonstigen Anlagen (Aufwuchs), welche im Regelfall mit einem Zeitwert in die Wertermittlung einfließen, ergibt sich sodann der vorläufige Sachwert.
Um zum Sachwert des Bewertungsobjektes zu gelangen, ist weiterhin die allgemeine Marktanpassung zu berücksichtigen. Dieses erfolgt in Niedersachsen durch Berücksichtigung des Sachwertfaktors sowie der im Grundstücksmarktbericht ausgewiesenen Umrechnungskoeffizienten.
Nach Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt sind weiterhin die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nach § 8 ImmoWertV zu berücksichtigen. Hierbei kann es sich u. a. um bisher noch nicht berücksichtigte bauliche Mängel und Schäden, eine wirtschaftliche Überalterung oder auch ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand handeln.
Der abschließend ermittelte Sachwert führt bei Einfamilienhäusern in Regelfall sodann direkt zum Verkehrswert, wenn es im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht geboten ist, auch weitere Verfahrensergebnisse oder sonstige Würdigungen des Einzelfalls in die Überlegungen einzubeziehen.