Der Sachwert der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert) bestimmt sich nach den „gewöhnlichen“ Herstellungskosten des Gebäudes (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Ermittlung dieser Herstellungskosten sind die für die Neuerrichtung nach Art der baulichen Anlage, ihrer Beschaffenheit und der Ausstattung (dem Gebäudestandard) „gewöhnlichen bzw. marktüblichen Herstellungskosten“ zugrunde zu legen. Diese werden auch als Normalherstellungskosten (NHK 2010) bezeichnet. Besonders preisgünstige Herstellungskosten (z. B. aufgrund von Nachbarschaftshilfe) oder überzogene Herstellungskosten müssen außer Betracht bleiben.

Zur Ermittlung des Sachwertes der baulichen Anlagen sind die „gewöhnlichen“ Herstellungskosten bezogen auf eine geeignete Flächen,- Raum- oder sonstige Bezugseinheit zu ermitteln. Diese entsprechend definierten „gewöhnlichen Herstellungskosten“ werden in der Verkehrswertermittlung als Normalherstellungskosten bezeichnet.

Im Sachwertverfahren werden Normalherstellungskosten nach der Nutzungsart, der Bauart und der Bauweise differenziert. Diese werden in den Tabellenwerken im Regelfall in Euro / m² Bruttogrund-fläche angegeben. Die entstehenden Baunebenkosten sind in den Normalherstellungskosten bereits enthalten.

In der ImmoWertV werden, anders als in der steuerlichen Bewertung von Immobilien, keine bestimmten Normalherstellungskosten vorgegeben. Die Wahl der Normalherstellungskosten steht grundsätzlich im Ermessen des Anwenders; sie muss aber begründet werden. Im Regelfall werden die Tabellenwerke der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) verwendet. Diese sind der Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SachwertR) veröffentlicht. Hier werden die NHK für insgesamt 22 Gebäudearten mit zahlreichen Untergruppen, differenziert nach der Dachkonstruktion, dem Dachausbau und dem Gebäudestandard ausgewiesen. Bei den hier ausgewiesenen Werten handelt es sich um Bundesmittelwerte nach dem Preisstand von 2010.


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