Der Nießbrauch ist laut § 1030 BGB ein unveräußerliches und nicht vererbbares dingliches Recht, gerichtet auf allumfassende Nutzung des belasteten Grundstücks. Der Grundstückseigentümer ist also bei einem eingetragenen Nießbrauch grundsätzlich ganz von der Nutzung des Grundstücks ausgeschlossen, alle nur möglichen Nutzungen stehen dem Nießbraucher zu. Diese können zum Beispiel alle natürlichen Tier- und Bodenprodukte wie Eier, Milch, Obst, Pflanzen, Kälber oder Holz sein. Ebenfalls sind sonstige Ausbeuten wie Sand, Kohle, Kies oder Mineralwasser aber auch die Miete Beispiele für Nutzungen, die dem Nießbraucher zustehen.

Werden nur einzelne Nutzungen vereinbart, handelt es sich um eine Dienstbarkeit. Nach § 1030 Satz 2 BGB können einzelne Nutzungen mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen werden durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.

Der Nießbrauch entsteht durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch in Abteilung II, wobei zur Eintragung eine notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung erforderlich ist.

Der Nießbrauch als solcher ist nicht übertragbar. Es ist jedoch möglich, die tatsächliche Ausübung einem Dritten zu überlassen, wenn die Überlassung vertraglich gestattet ist. Der Berechtigte eines Nießbrauchs kann somit alle Nutzungen an einen Dritten abtreten. Diese Vereinbarung / Abtretung erfolgt durch einen formlosen Vertrag zwischen dem Nießbraucher und dem Erwerber des Nießbrauchs. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt hierbei nicht.

Zu beachten ist, dass der Nießbraucher kein Umgestaltungsrecht hat, er muss sich bei der Fruchtziehung an die Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu halten, hat für den Erhalt der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen und hat die Sache zu versichern und die öffentlichen Lasten zu tragen.

Die Dauer des Nießbrauchs ist frei vereinbar. Bei natürlichen Personen endet der Nießbrauch spätestens mit dem Ableben, bei einer juristischen Person kann er ohne zeitliche Begrenzung laufen.

Der Wert des Nießbrauchs ist in der Regel sowohl von der Lebenserwartung des Berechtigten oder der vereinbarten Laufzeit als auch von der Restnutzungsdauer der Gebäude bei bebauten Grundstücken abhängig.

Nießbrauch kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.