Allgemein versteht man unter einem Vorkaufsrecht, dass der Vorkaufsberechtigte im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer an einen Dritten zum Eintritt in den Kaufvertrag berechtigt ist. Der Vorkaufsberechtigte erwirbt dann unter den Vertragsbedingungen, die der Eigentümer mit dem Dritten vereinbart hatte. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist also, dass der Eigentümer mit einem Dritten einen voll wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen hat.

Es gibt mehrere Arten von Vorkaufsrechten:

Gesetzliche Vorkaufsrechte, diese werden nicht im Grundbuch eingetragen ( z.B. das Vorkaufsrecht der Gemeinde )

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte, diese werden ebenfalls nicht im Grundbuch eingetragen.

Besteht ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, so kann der Verkäufer auch an einen Dritten verkaufen – im Falle eines Verkaufs an einen Dritten könnte der Vorkaufsberechtigte jedoch Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 463-473 BGB geregelt. Es kann für bewegliche und unbewegliche Sachen durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem begründet werden. Das persönliche Vorkaufsrecht schafft nur zwischen diesen beiden Personen Rechtsbeziehungen und wirkt nicht dinglich (sachenrechtlich), bewirkt also keine Belastung der Sache und ist deshalb gegenüber Dritten ohne Wirkung.

Dingliche Vorkaufsrechte, die durch Eintragung im Grundbuch entstehen.

Ein dingliches Vorkaufsrecht wird bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten im Grundbuch eingetragen. Dem Vorkaufsberechtigten wird kein fester Kaufpreis versprochen, sondern der Vorkaufsberechtigte kann das Grundstück zum selben Preis erwerben wie ein Dritter, mit dem ein Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde.

Berechtigte von Vorkaufsrechten können natürliche und juristische Personen sein ( subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht ) und der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks, eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück, eines Erbbaurechts oder eines Wohnungs- und Teileigentums ( subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht ).

Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht ist grundsätzlich vor seiner Ausübung nicht übertragbar und nicht vererblich, es sei denn, es ist etwas anderes bestimmt.

Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht ist wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks und damit nicht selbständig übertragbar. Geht aber das Eigentum am herrschenden Grundstück auf einen neuen Eigentümer über, dann wechselt auch automatisch der Berechtigte des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts.

Das Vorkaufsrecht entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch, wobei zur Eintragung eine notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung erforderlich ist. Das Vorkaufsrecht hat gegenüber Dritten die Wirkung einer Vormerkung, es ist also kein gutgläubiger Erwerb möglich.

Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigtem den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine andere Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

Die Ausübung erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigtem gegenüber dem Eigentümer. Damit entsteht ein Anspruch auf Übereignung.

 

Das Vorkaufsrecht erlischt mit Ausübung, ebenso wie bei Nichtausübung ( wenn es nur für einen Verkaufsfall bestellt wurde oder der letzte Verkaufsfall eingetreten ist) .

Es ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.