Das dingliche Wohnungsrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB.

Das Wohnungsrecht kann sich immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile zur Wohnnutzung beziehen. Allerdings kann das Benutzungsrecht auf nicht zu Wohnzwecken bestimmte Gebäude (etwa eine Garage) oder Räume (etwa einen Keller) und auch unbebaute Grundstückssteile (etwa einen Garten) erstreckt werden, wenn deren Benutzung im Rahmen des Hauptzwecks „Wohnen“ erfolgen soll. Ist eine andere Nutzung als Wohnen als Hauptzweck erwünscht, kann dies nur durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB ermöglicht werden.

Das Wohnungsrecht ist regelmäßig auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt. Es ist nicht übertragbar; die Ausübung kann jedoch Dritten überlassen werden, wenn dies gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).

Der Berechtigte eines Wohnungsrechts ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Wohnungsberechtigte auch seinen nichtehelichen Lebensgefährten aufnehmen.

Die gesetzliche Regelung sieht kein Besichtigungsrecht für den Eigentümer vor. Wenn ein solches Recht gewünscht wird, muss es besonders vereinbart werden.

Der Wohnungsberechtigte trägt nach dem Gesetz die gewöhnlichen Erhaltungs-, Reparatur- und privaten Kosten sowie die laufenden öffentlichen Kosten (Wasser, Müll, Licht, Heizung etc.). Der Eigentümer trägt die Kosten für außergewöhnliche Ausbesserungen, ist aber nicht verpflichtet, außergewöhnliche Ausbesserungen vornehmen zu lassen (z. B. Neueindeckung des Daches).