Die Grunddienstbarkeit ist ein beschränktes, dingliches Recht und in den §§ 1018 – 1029 BGB geregelt. Sie entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch in Abteilung II des dienenden Grundstücks, wobei zur Eintragung eine notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung desjenigen Eigentümers erforderlich ist, dessen Grundstück belastet werden soll.  Die Grunddienstbarkeit muss gemäß § 1019 BGB für das herrschende Grundstück von Vorteil sein. Dieser Vorteil muss unabhängig von der Person des derzeitigen Eigentümers gegeben und in der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des herrschenden Grundstücks bestimmt sein. Ein Verstoß gegen § 1019 BGB führt zur Nichtigkeit der Bestellung.

Der Inhalt der Dienstbarkeit muss genau bezeichnet werden und darf sich nur auf einzelne Nutzungen oder Unterlassungen beziehen. Sie gestattet dem Eigentümer eines Grundstücks, ein anderes Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Möglicher Inhalt kann auch sein, dass dem belasteten Grundstück untersagt wird, bestimmte Handlungen vorzunehmen oder von einzelnen Rechten Gebrauch zu machen.

Das begünstigte Grundstück wird als herrschendes, das belastete als dienendes Grundstück bezeichnet. Beispiele für Grunddienstbarkeiten:

Wege- und Leitungsrechte, Weiderecht, PKW-Abstellrecht – Hier darf der Berechtigte das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen und der Grundstückseigentümer muss diese Nutzung dulden.

Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen, Bepflanzungsverbot – Hier darf der Grundstückseigentümer auf dem dienenden Grundstück bestimmte Handlungen nicht vornehmen.

Das Recht ist wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks § 96 BGB. Es ist somit untrennbar mit diesem verbunden und kann daher nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Das Recht als solches ist also nicht übertragbar. Geht aber das Eigentum am herrschenden Grundstück auf einen neuen Eigentümer über, dann wechselt auch automatisch der Berechtigte der Dienstbarkeit.

Die Dauer einer Dienstbarkeit ist grundsätzlich unbeschränkt, eine rechtsgeschäftliche Aufhebung ist möglich.