Der Heimfall ist die Verpflichtung eines Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht bei dem Eintritt bestimmter Voraussetzungen an den Grundstückseigentümer oder einen Dritten zu übertragen.

Der Grundstückseigentümer erhält mit dem Eintritt der Bedingung einen Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts von den Erbbauberechtigten.

Die Pflicht und der Anspruch zur Übertragung bedeutet also, dass der Grundstückseigentümer oder der Dritte das Erbbaurecht nicht kraft Gesetzes, also automatisch, bei Bedingung erwerben, sondern dass eine rechtsgeschäftliche Übertragung stattfinden muss.

Das Erbbaurecht erlischt nicht mit dem Heimfall, sondern es erhält nur einen Dritten oder den Grundstückseigentümer als neuen Berechtigten (Eigentümererbbaurecht).

Der Heimfall dient als Sanktionsmöglichkeit – der Erbbauberechtigte kann so zur Einhaltung seiner Pflichten angehalten werden – bei einem Verstoß gegen vertragliche Vereinbarungen verliert er das Erbbaurecht.